“以舊換新”，這個消費品領域的常見概念，正在房地產市場逐步落地。
近期，江蘇省海安市出臺試行商品房“以舊換新”政策，計劃今年實施商品房“以舊換新”100套，引發市場關注。相關機構統計顯示，去年以來，全國已有超30個城市表態，支持商品房“以舊換新”。
商品房“以舊換新”怎么換？它能否有效滿足改善性住房需求？新政落地對于房地產市場有什么影響？
聚焦置換群體推出新政
4月2日，江蘇省海安市，當地首批商品房“以舊換新”房票集中發放儀式正式舉辦。針對首批參與“以舊換新”政策的業主，住房置換資金以“房票”形式發放兌換，業主可定向購買當地一套新房，一次性完成“買一賣一”。
商品房“以舊換新”是促進新房和二手房良性循環、釋放購房消費需求的重要舉措。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴本報記者，近期新房去化難度較大，一定程度上與改善性需求“買一賣一”流通不暢有關。“住房置換群體手上的二手房賣不出去，導致沒有足夠資金實現‘買一’。國家多次強調要促進房地產良性循環，當市場自我循環較難實現，各地便開始疏通換房渠道，推出住房‘以舊換新’政策。”李宇嘉說。
從全國范圍看，2023年以來，已有超30個城市表態支持“以舊換新”。鹽城、蘇州、沈陽等城市發放“以舊換新”購房補貼；寧波、濟南等部分城市聯合開發商及房地產經紀機構推出“換新購”服務；在蘇州相城區、鄭州、連云港等地，國企平臺或開發商直接收購舊房，業主售房款將用于在相應房產項目購買新房。
近期，多地細化政策進一步幫助居民“賣舊買新”。鄭州市住房保障和房地產管理局4月1日發布工作方案，提出2024年全市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套；4月2日，無錫市一家房企發布商品房“以舊換新”公告，提出在無錫市梁溪區范圍內試行其指定主體回購居民存量二手商品住房，居民可在該房企下屬控股在售項目新購商品住房，首批次“以舊換新”名額為200名。
“從目前情況看，各地支持‘以舊換新’的方式主要包括兩種。”中指研究院市場研究總監陳文靜告訴本報記者，一是房地產企業聯合經紀機構對舊房優先推售，若在一定期限內售出舊房，則按流程購買新房；另一種是開發商或國資平臺收購舊房，售房款用于購買指定新房項目，這種方式是今年以來商品房“以舊換新”的主流。此外，對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭，地方政府給予部分購房補貼，也是地方進一步促進購房者“以舊換新”的重要舉措。
支持加碼調動積極性
從時間線看，自去年起部分城市就已陸續提出支持商品房“以舊換新”。此次江蘇海安推行“以舊換新”，和近兩年各地政策操作有所相似。那么，為何這一做法會在近期再度激起水花？
“近期多地明確‘以舊換新’政策細則，說明‘以舊換新’操作正成為多地主流的政策工具，從過去的自發試點逐步轉變為系統謀劃、覆蓋面廣的政策。尤其在以海安為代表的三、四線城市和縣城等，類似政策逐步下沉，將對樓市交易發揮更好的促進作用。”易居研究院研究總監嚴躍進說。
從海安實踐情況看，此次海安計劃推進100套“以舊換新”項目。據當地披露，其報名人數已經超過400組。目前，已有15套房源成交，還有23套正在進行驗房、評估。“說明這樣的做法受到市場認可，且有較好的‘消化能力’。目前政策已經進入到實操層面，實實在在利好各類二手房買賣，進而有效促進改善性需求釋放。”嚴躍進說。
商品房“以舊換新”具體如何操作？李宇嘉告訴記者，對于開發商或國資平臺直接收購的，是由換房群眾選定意向新房房源，與房企簽訂新房購買意向書。而后，專業評估機構對二手房進行評估并出具相關報告，房企再與置換群體進行洽談收購等。如果洽談成功，二手房出售資金將劃入第三方監管資金賬戶，款項用于購置指定項目新建商品房，資金屬于閉環操作。
“還有一種模式是由政府提供稅收減免等扶持。置換購房群體和房企簽約新房購買意向書后，房企、房產中介機構、房產信息平臺優先密集推送該二手房出售信息，如果交易成功，則推進新房首付款繳納、按揭貸款等，交易不成功則新房意向合同自然失效。”李宇嘉說。
從“以舊換新”整體置換鏈條看，將舊房順利賣出存在一定難度。當前，房地產市場呈現供過于求狀態，“賣一”困難制約了“買一”推進，這也是為何商品房“以舊換新”在去年就已推出卻未激起明顯市場反應的主要原因。今年以來，“以舊換新”政策在部分城市取得積極成效，正是個別城市加大扶持力度、引進更多房企介入的結果。
“不管是優先推售‘以舊換新’參與者的二手房，還是房企直接收購其舊有房源，都更有利于改善性需求的釋放。前者有助于提升客戶換房效率，同時由于‘以舊換新’通常會指定可購買的新房樓盤范圍，如果二手住房順利售出，可以推動相應新房項目實現去化。對于舊房收購模式而言，地方國資平臺或開發商收購的舊房一般作保障房、人才用房等用途，還有部分企業將舊房改造為民宿、青年公寓等進行租賃，促進了收回的舊房源實現有效流通。而地方發放換房補貼，疊加國家層面‘買一賣一’返還個人所得稅，一定程度上降低了居民購房成本，也有利于進一步促進改善性需求釋放。”陳文靜說。
搭建平臺讓“賣一買一”更順暢
觀察商品房“以舊換新”政策背后的邏輯，一端是促進二手房出讓，暢通舊房流通渠道；另一端是推動商品房去化，幫助房企消化新房庫存。“賣一買一”間，既可滿足改善性住房需求，也能在一定程度上緩解房企庫存壓力，進而重煥房地產市場活力。
不過，從實際操作看，商品房“以舊換新”仍存在部分難點。
在北京工作的楊先生一直想給江蘇老家的父母換套新房。他談到，換房不同于換家電等消費品，要考量的因素很多，除了看舊房換新的價格是否合適、補貼有多少，還要看可換新房的地段、房型、環境、交通、配套、生活習慣等，很難做到“說買就買”。
在李宇嘉看來，地方政府授意部分企業收購二手房，通常是在存量房源多、住房供大于求的情況下進行的。相比新建保障性住房，直接收購區位配套好的房源更加便利。但囿于財政實力、管理成本、國資保值增值等因素，“地方授意企業收購舊房”的推行范圍可能有限。
“目前‘以舊換新’政策在部分城市取得一定成效，但總體還處于探索階段。從‘以舊換新’的兩種模式看，優先推售模式面臨著二手房市場調整壓力，不少城市二手房掛牌量仍處于高位，即便優先推介，置換群體想快速出手，還是需要在價格上給予一定讓步。而在舊房收購模式中，新房區位、價格、配套資源等因素與購房者多數契合，才能達成‘以舊換新’的目的。”陳文靜說，總體看，住房“以舊換新”舉措的確有利于暢通新舊房源流動，豐富保障房來源。長遠看，還要結合降息降準等貨幣政策，讓多項舉措合力促進商品房“以舊換新”實現效果最大化。
從市場情況看，目前國內樓市以滿足剛需和改善性住房需求為主。綜合考慮居民收入、就業等因素，近期推出的取消首套房按揭利率下限等新政，既能有效滿足剛需群體“有房住”，也能推動改善性需求群體“住好房”。而降利率、降成本等舉措出臺，也將有力保障新市民、青年人扎根城市，進而帶動新型城鎮化建設穩步推進。
“要推動‘以舊換新’政策在更大范圍內具備可操作性，可以積極發揮政府作用，讓地方政府為買賣雙方牽線搭橋，打造公信力強、透明度高的平臺。開發商、二手房業主、房屋中介、房屋評估機構、金融機構等可以借助平臺知悉真房源、真客戶、真價格，以此更好地匹配供需，降低交易成本。同時再輔以稅收、購房價格優惠等扶持，促進買賣雙方達成交易。”李宇嘉說。
